Achizitie in vreme de criza

In momentul de fata, cand ne confruntam cu prima criza imobiliara adevarata din ultimii 19 ani, au mai ramas activi in piata doua categorii de cumparatori de apartamente:

1. cei care au neeaparat nevoie de o locuinta, din diferite motive si vor sa se mute cat mai repede, si foarte important: au si sansa de a obtine un credit de la banca (foarte foarteeee putini) - in curs de disparitie totala pana la noi dispozitii din partea BNR;

2. o alta categorie este formata din cei ce vor sa profite de criza, existand numerosi dezvoltatori si investitori "stransi cu usa" de banci. Pentru cei ce doresc sa isi achizitioneze un apartament nou (sau vechi) aceasta perioada este cea mai indicata negocierilor LA SANGE!!!

In urmatoarea parte o sa facem referire la cea de-a doua categorie, fiind una "in curs de dezvoltare". Pana de curand, toti cei care au intentionat sa isi achizioneze un apartament nou si au batut la usa dezvoltatorilor/investitorilor imobiliari si au incercat sa mai ciupeasca cate ceva la pret s-au lovit de acelasi raspuns ferm: pretul nu se negociaza! (sau: in cazul in care dai 90% din suma si iei apartamentul de la parter cu vedere la gard obtii 5% discount).
Vremuri s-au schimbat insa, piata imobiliara transformandu-se in acest moment intr-o piata a cumparatorilor!

Recomand orientarea catre proiectele aflate intr-un stadiu avansat de constructie din mai multe motive, in primul rand pentru evita a riscul asociat de intrarea in faliment a dezvoltatorului si in al doilea rand, deoarece in cazul proiectelor aflate aproape de finalizare, marja de profit este mult mai mare, dezvoltatorii operand majorari intre 20% - 50% in perioada 2006 - 2008. De ce este un avantaj marja de profit mai mare??? deoarece puteti pretinde un discount mai mare! Cel de-al treilea avantaj, poate cel mai evident, si anume: vezi ceea ce cumperi, cum este lucrat, calitatea finisajelor, gradul de respectare al promisiunilor, etc.

In cazul proiectelor lansate anul acesta imi vine greu sa cred ca se vor putea obtine prea curand discounturi mari, tinand cont de pretul terenurilor, al constructiei, costul vanzarilor, linia de credit, etc.
O analiza foarte rapida pentru un proiect aflat intr-unul din cartierele Bucurestene, cu finisaje medii, primea la inceputul anului oferta de 800 Euro/mp numai contructia, la care se mai adauga aportul terenului de 200 E/mp, rezultatand numai din aceste doua costuri principale un total 1000E/mp, la care se mai adauga si altele precum marketing, agentie, costul creditului bancar, si profitul dezvoltatorului.

Cum au functionat pana acum investitiile imobiliare? Simplu, se estimeaza ca intre 50% - 70% din apartamentele scoase la vanzare in ultimii doi ani au fost cumparate de catre investitori (majoritatea straini) cu scopul de a fi scoase la vanzare/cesionate inaintea finalizarii proiectelor, in vederea capitalizarii cresterii pretului in perioada dintre lansarea proiectului pe piata si acela in care va fi dat in folosinta. Majoritatea acestor investitori au achizitionat aceste apartamente platind un avans de 25% din pretul imobilului, urmand ca ultima rata de 75% + profitul lor sa fie transferata prin cesiune cumparatorului final. Criza imobiliara le-a dat insa calculele peste cap, acestia nereusind sa isi cesioneze apartamentele aflate acum la finalizare. Si cum nici un rau nu vine niciodata singur, datorita crizei financiare si blocajului ipotecar, acestia nu mai pot obtine finantarea pentru a plati apartamentele, fiind in pericolul de a le pierde. Pusi in aceasta situatie, multi investitori sunt dispusi sa renunte definitiv la profitul vizat, sau chiar sa vanda in pierdere, existand oportunitatea achizitionarii unui apartament nou la un pret mai mic cu pana la 30% - 35% fata de valoarea actuala!

Spor la vanat!