In momentul de fata, cand ne confruntam cu prima criza imobiliara adevarata din ultimii 19 ani, au mai ramas activi in piata doua categorii de cumparatori de apartamente:
1. cei care au neeaparat nevoie de o locuinta, din diferite motive si vor sa se mute cat mai repede, si foarte important: au si sansa de a obtine un credit de la banca (foarte foarteeee putini) - in curs de disparitie totala pana la noi dispozitii din partea BNR;
2. o alta categorie este formata din cei ce vor sa profite de criza, existand numerosi dezvoltatori si investitori "stransi cu usa" de banci. Pentru cei ce doresc sa isi achizitioneze un apartament nou (sau vechi) aceasta perioada este cea mai indicata negocierilor LA SANGE!!!
In urmatoarea parte o sa facem referire la cea de-a doua categorie, fiind una "in curs de dezvoltare". Pana de curand, toti cei care au intentionat sa isi achizioneze un apartament nou si au batut la usa dezvoltatorilor/investitorilor imobiliari si au incercat sa mai ciupeasca cate ceva la pret s-au lovit de acelasi raspuns ferm: pretul nu se negociaza! (sau: in cazul in care dai 90% din suma si iei apartamentul de la parter cu vedere la gard obtii 5% discount).
Vremuri s-au schimbat insa, piata imobiliara transformandu-se in acest moment intr-o piata a cumparatorilor!
Recomand orientarea catre proiectele aflate intr-un stadiu avansat de constructie din mai multe motive, in primul rand pentru evita a riscul asociat de intrarea in faliment a dezvoltatorului si in al doilea rand, deoarece in cazul proiectelor aflate aproape de finalizare, marja de profit este mult mai mare, dezvoltatorii operand majorari intre 20% - 50% in perioada 2006 - 2008. De ce este un avantaj marja de profit mai mare??? deoarece puteti pretinde un discount mai mare! Cel de-al treilea avantaj, poate cel mai evident, si anume: vezi ceea ce cumperi, cum este lucrat, calitatea finisajelor, gradul de respectare al promisiunilor, etc.
In cazul proiectelor lansate anul acesta imi vine greu sa cred ca se vor putea obtine prea curand discounturi mari, tinand cont de pretul terenurilor, al constructiei, costul vanzarilor, linia de credit, etc.
O analiza foarte rapida pentru un proiect aflat intr-unul din cartierele Bucurestene, cu finisaje medii, primea la inceputul anului oferta de 800 Euro/mp numai contructia, la care se mai adauga aportul terenului de 200 E/mp, rezultatand numai din aceste doua costuri principale un total 1000E/mp, la care se mai adauga si altele precum marketing, agentie, costul creditului bancar, si profitul dezvoltatorului.
Cum au functionat pana acum investitiile imobiliare? Simplu, se estimeaza ca intre 50% - 70% din apartamentele scoase la vanzare in ultimii doi ani au fost cumparate de catre investitori (majoritatea straini) cu scopul de a fi scoase la vanzare/cesionate inaintea finalizarii proiectelor, in vederea capitalizarii cresterii pretului in perioada dintre lansarea proiectului pe piata si acela in care va fi dat in folosinta. Majoritatea acestor investitori au achizitionat aceste apartamente platind un avans de 25% din pretul imobilului, urmand ca ultima rata de 75% + profitul lor sa fie transferata prin cesiune cumparatorului final. Criza imobiliara le-a dat insa calculele peste cap, acestia nereusind sa isi cesioneze apartamentele aflate acum la finalizare. Si cum nici un rau nu vine niciodata singur, datorita crizei financiare si blocajului ipotecar, acestia nu mai pot obtine finantarea pentru a plati apartamentele, fiind in pericolul de a le pierde. Pusi in aceasta situatie, multi investitori sunt dispusi sa renunte definitiv la profitul vizat, sau chiar sa vanda in pierdere, existand oportunitatea achizitionarii unui apartament nou la un pret mai mic cu pana la 30% - 35% fata de valoarea actuala!
Spor la vanat!
marți, 2 decembrie 2008
joi, 27 noiembrie 2008
Masurile de relansare a pietei imobiliare
De la inceputul saptamanii se vorbeste din ce in ce mai mult despre masurile necesare pentru a relansa piata imobiliara, dorindu-se reluarea tranzactiilor pentru deblocarea si evitarea recesiunii in intraga economie.
Ultimile stiri vorbesc despre votatarea scaderii TVA-ului de la 19% la 5% pentru apartamentele cu valoare de pana la 100.000 Euro si o suprafata totala construita de 120 mp. Pentru cei ce vizeaza un apartament nou, in specificatiile acestea au sanse doar la o garsoniera sau, cu noroc un apartament mic de 2 camere.
Cealalta solutie pentru deblocarea pietei este, in acceptiunea mea aceea de REDUCERE A PRETURILOR practicate de catre dezvoltarori, insa aceasta solutie nu a fost pusa inca in practica mai deloc. Probabil acestia asteapta mai multe masuri din partea statului pentru a nu pierde din profit.
Pentru inceputul anului 2009 se preconizeaza ca si BNR-ul, presat de guvern si bancheri, va adopta noi masuri pentru relaxarea creditelor, din cauza blocajului total in cazul imprumuturilor ipotecare si imobiliare ce a survenit din luna octombrie, cand au intrat in vigoare noile norme.
Ramane de vazut insa cum se va proceda cu mentalitatea consumatorilor, scarbiti de intreaga situatie!
Ultimile stiri vorbesc despre votatarea scaderii TVA-ului de la 19% la 5% pentru apartamentele cu valoare de pana la 100.000 Euro si o suprafata totala construita de 120 mp. Pentru cei ce vizeaza un apartament nou, in specificatiile acestea au sanse doar la o garsoniera sau, cu noroc un apartament mic de 2 camere.
Cealalta solutie pentru deblocarea pietei este, in acceptiunea mea aceea de REDUCERE A PRETURILOR practicate de catre dezvoltarori, insa aceasta solutie nu a fost pusa inca in practica mai deloc. Probabil acestia asteapta mai multe masuri din partea statului pentru a nu pierde din profit.
Pentru inceputul anului 2009 se preconizeaza ca si BNR-ul, presat de guvern si bancheri, va adopta noi masuri pentru relaxarea creditelor, din cauza blocajului total in cazul imprumuturilor ipotecare si imobiliare ce a survenit din luna octombrie, cand au intrat in vigoare noile norme.
Ramane de vazut insa cum se va proceda cu mentalitatea consumatorilor, scarbiti de intreaga situatie!
Un nou val de apartamente noi in Bucuresti
Se apropie sfarsitul anului si odata cu acesta se apropie de finalizare o mare parte din proiectele incepute in perioada 2006 -2007. Se preconizau la inceputul acestui an livrarea a aproximativ 4,000 de apartamente noi (desi nu sunt convins ca vor fi gata toate pana la sfarsitul lui 2008).
Ce se va intampla cu toate aceste livrate acum, in conditia in care exista un blocaj aproape total pe piata apartamentelor noi? Vom asista oare la o scadere la pretul apartamentelor NOI? La cele vechi deja nu mai incape discutie, preturile au scazut cu 15% - 30% in functie de zona, vechime bloc etc, insa in cazul apartamentelor noi singurele reduceri au fost de forma: bucatarie cadou, reducere de 5,000 Euro, s.a.m.d.
Vor lasa in sfarsit speculantii la pret, pentru a se incerca o relansare a pretului? Oare ce se va intampla in 2009 cand vor fi date in folosinta inca aproximativ 5,000 de locuinte noi? Se pare ca vom ajunge in cealalta extrema, unde oferta va depasi cererea, si vom asista la adevarate reduceri de preturi pentru apartamentele noi.
Ce se va intampla cu toate aceste livrate acum, in conditia in care exista un blocaj aproape total pe piata apartamentelor noi? Vom asista oare la o scadere la pretul apartamentelor NOI? La cele vechi deja nu mai incape discutie, preturile au scazut cu 15% - 30% in functie de zona, vechime bloc etc, insa in cazul apartamentelor noi singurele reduceri au fost de forma: bucatarie cadou, reducere de 5,000 Euro, s.a.m.d.
Vor lasa in sfarsit speculantii la pret, pentru a se incerca o relansare a pretului? Oare ce se va intampla in 2009 cand vor fi date in folosinta inca aproximativ 5,000 de locuinte noi? Se pare ca vom ajunge in cealalta extrema, unde oferta va depasi cererea, si vom asista la adevarate reduceri de preturi pentru apartamentele noi.
miercuri, 26 noiembrie 2008
Primul faliment imobiliar cu greutate: Gigant Construct
Stirea a aparut in aceasta dimineata in Gardianul.
http://www.gardianul.ro/Falimentul-imobiliarilor.-Criza-financiara-face-primele-victime-printre-constructorii-de-cartiere-rezidentiale-s125037.html
"In sfarsit..." respira usurati toti cei care au prevestit si au insistat asupra crizei si balonului imobiliar format in Romania. Observ cu mahnire cum exista un "apetit de sange" in discursurile jurnalistice referitoare la probleme cu care se confrunta multi dintre dezvoltatori in aceste zile. Sincer, nu-mi doresc nici falimente in masa in randul dezvoltatorilor, nici case confiscate de banca din partea cumparatorilor. Nici una din variantele de mai sus nu vor fi benefice pentru economia romaneasca. Trebuie facuta diferenta intre sarlatanii care s-au imbagatit repede, avand profituri imense, si cei care au facut business adevarat, oferind ceva de calitate (exista si d-astia). Pe de alta parte este clar ca sunt multi oameni ce s-au saturat de aceeasi placa "preturile au crescut cu ...%", mult peste posibilitatea de plata a "cererii" din piata si acum asteapta prabusirea totala, fara a mai tine cont si a mai face diferenta intre cine a facut ceva bun si cei ce au luat pielea oamenilor.
Se pare ca acesta este primul faliment al unui dezvoltator cu notorietate in piata imobiliara Romaneasca, pana acum existand si alti investitori cu mini-proiecte ce au anuntat ca au fost invinsi de criza si renunta la pseudo-cartierele rezidentiale dezvoltate exclusiv cu banii viitorilor clienti.
Totusi, nu pot sa nu ma intreb ce se va intampla cu proiectul Pallady Towers, aflat intr-un stadiu avansat de constructie, dezvoltat de firma Gigant Construct si mai ales ce se va intampla cu cei care au platit deja sume considerabile in vederea achizitiei unui apartament in acest complex.
http://www.gardianul.ro/Falimentul-imobiliarilor.-Criza-financiara-face-primele-victime-printre-constructorii-de-cartiere-rezidentiale-s125037.html
"In sfarsit..." respira usurati toti cei care au prevestit si au insistat asupra crizei si balonului imobiliar format in Romania. Observ cu mahnire cum exista un "apetit de sange" in discursurile jurnalistice referitoare la probleme cu care se confrunta multi dintre dezvoltatori in aceste zile. Sincer, nu-mi doresc nici falimente in masa in randul dezvoltatorilor, nici case confiscate de banca din partea cumparatorilor. Nici una din variantele de mai sus nu vor fi benefice pentru economia romaneasca. Trebuie facuta diferenta intre sarlatanii care s-au imbagatit repede, avand profituri imense, si cei care au facut business adevarat, oferind ceva de calitate (exista si d-astia). Pe de alta parte este clar ca sunt multi oameni ce s-au saturat de aceeasi placa "preturile au crescut cu ...%", mult peste posibilitatea de plata a "cererii" din piata si acum asteapta prabusirea totala, fara a mai tine cont si a mai face diferenta intre cine a facut ceva bun si cei ce au luat pielea oamenilor.
Se pare ca acesta este primul faliment al unui dezvoltator cu notorietate in piata imobiliara Romaneasca, pana acum existand si alti investitori cu mini-proiecte ce au anuntat ca au fost invinsi de criza si renunta la pseudo-cartierele rezidentiale dezvoltate exclusiv cu banii viitorilor clienti.
Totusi, nu pot sa nu ma intreb ce se va intampla cu proiectul Pallady Towers, aflat intr-un stadiu avansat de constructie, dezvoltat de firma Gigant Construct si mai ales ce se va intampla cu cei care au platit deja sume considerabile in vederea achizitiei unui apartament in acest complex.
Abonați-vă la:
Postări (Atom)
Postări
